Modernisierungsumlage-Rechner für Vermieter
Berechne, wie viel der Sanierungskosten du als Vermieter auf die Miete umlegen darfst. Mit Kappungsgrenze und Härtefallprüfung.
Instandhaltung = 24.000 € (nicht umlagefähig)
Berechnungsweg
Ergebnis
Umlagefähige Kosten
46.000 €
nach Abzügen
Mieterhöhung / Monat
51,11 €
pro Wohnung (65 m²)
Bisherige Kaltmiete
487,50 €
7,50 €/m²
Neue Kaltmiete
538,61 €
8,29 €/m²
Kappungsgrenze (§ 559 Abs. 3a BGB): Nicht erreicht
Die Kappungsgrenze beträgt 3,00 €/m² innerhalb von 6 Jahren.
Amortisation für Vermieter
Jährl. Mehrmieteinnahmen (alle Wohnungen)
3.680,00 €
Amortisation der umlagefähigen Kosten
ca, 12.5 Jahre
Nicht umlagefähiger Anteil (Vermieter trägt)
34.000 €
Modernisierungsumlage: Was Vermieter wissen müssen
Die Umlage von Sanierungskosten auf die Miete ist in § 559 BGB geregelt. Wichtige Rahmenbedingungen:
| Regelung | Details |
|---|---|
| Umlagesatz | 8% der Modernisierungskosten pro Jahr |
| Kappungsgrenze (Miete ≥ 7 €/m²) | Max. +3 €/m² in 6 Jahren |
| Kappungsgrenze (Miete < 7 €/m²) | Max. +2 €/m² in 6 Jahren |
| Abzug Instandhaltungsanteil | Geschätzt oder pauschal (oft 30–50%) |
| Ankündigungsfrist | 3 Monate vor Baubeginn |
| Förderung abziehen | Erhaltene KfW-Zuschüsse verringern Umlage |
Ausführliche Informationen zu Rechten und Pflichten bei der Sanierung als Vermieter: Sanierung und Mietrecht.
Rechenbeispiel
- Sanierungskosten: 40.000 € (Fassadendämmung + neue Fenster)
- Abzug Instandhaltung (30%): 12.000 €
- Abzug KfW-Zuschuss (15%): 4.200 €
- Umlagefähiger Betrag: 23.800 €
- Jährliche Umlage (8%): 1.904 €
- Monatliche Mieterhöhung: 158,67 € (bei 80 m² = 1,98 €/m²)
- Kappungsgrenze: Nicht überschritten (unter 2 €/m²)
Wie du die Sanierung finanzierst: Sanierungskredit-Vergleich 2026. Steuerliche Aspekte: Sanierung steuerlich absetzen.