Sanierungskosten steuerlich absetzen: So geht's 2026

Viele Eigenheimbesitzer wissen gar nicht, dass sie ihre Sanierungskosten über die Steuererklärung zurückholen können. Dabei bietet § 35c des Einkommensteuergesetzes (EStG) einen richtig attraktiven Steuerbonus: Bis zu 20 % der Kosten – maximal 40.000 € Steuerermäßigung – kannst du dir über drei Jahre vom Finanzamt erstatten lassen.

Klingt gut? Ist es auch. Aber es gibt Bedingungen, Fallstricke und eine wichtige Entscheidung: Steuerbonus oder Förderung? Wir klären alles, was du wissen musst.

Was ist der Steuerbonus nach § 35c EStG?

Der Steuerbonus ist eine direkte Steuerermäßigung – kein Sonderausgabenabzug, sondern ein Abzug direkt von deiner Steuerschuld. Das ist ein wichtiger Unterschied, denn dadurch profitierst du unabhängig von deinem persönlichen Steuersatz.

Die Eckdaten:

• Förderhöhe: 20 % der Aufwendungen, maximal 40.000 € pro Objekt
• Verteilung: 7 % im ersten Jahr, 7 % im zweiten Jahr, 6 % im dritten Jahr
• Maximale Kosten: 200.000 € (davon 20 % = 40.000 €)
• Zeitraum: Maßnahmen bis Ende 2029 (aktueller Stand)

Rechenbeispiel

Du lässt für 50.000 € neue Fenster einbauen und die Fassade dämmen:

• Jahr 1: 7 % von 50.000 € = 3.500 € weniger Steuern
• Jahr 2: 7 % von 50.000 € = 3.500 € weniger Steuern
• Jahr 3: 6 % von 50.000 € = 3.000 € weniger Steuern
• Gesamt: 10.000 € Steuerersparnis

Das sind 10.000 €, die du weniger Einkommensteuer zahlst – nicht weniger zu versteuerndes Einkommen, sondern echte Euro, die dir das Finanzamt erlässt.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Nicht jeder kann den Steuerbonus nutzen. Folgende Bedingungen müssen erfüllt sein:

1. Selbstgenutztes Wohneigentum

Du musst die Immobilie selbst bewohnen. Vermietete Objekte oder Zweitwohnungen sind ausgeschlossen. Bei vermieteten Immobilien kannst du die Sanierungskosten stattdessen als Werbungskosten absetzen – das ist ein anderer Weg.

2. Gebäude mindestens 10 Jahre alt

Das Gebäude muss bei Beginn der Maßnahme mindestens 10 Jahre alt sein (Datum des Bauantrags bzw. der Bauanzeige). Neuere Gebäude sind nicht förderfähig.

3. Fachunternehmen muss die Arbeit ausführen

Eigenleistungen zählen nicht. Die Arbeiten müssen von einem Fachunternehmen durchgeführt werden, das dir eine Bescheinigung nach amtlichem Muster ausstellt.

4. Keine andere Förderung für dieselbe Maßnahme

Hier wird es wichtig: Du kannst den Steuerbonus nicht mit einer KfW-Förderung oder BAFA-Förderung für dieselbe Maßnahme kombinieren. Es gilt: Entweder Förderung oder Steuerbonus.

Welche Maßnahmen sind absetzbar?

Der § 35c EStG deckt ein breites Spektrum an energetischen Sanierungsmaßnahmen ab:

• Wärmedämmung von Wänden, Dach und Geschossdecken
• Fenster und Außentüren erneuern
• Heizungsanlage erneuern oder optimieren
• Lüftungsanlage einbauen oder erneuern
• Digitale Systeme zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung
• Energetische Baubegleitung und Fachplanung (zu 50 % absetzbar)

Steuerbonus oder Förderung – was lohnt sich mehr?

Das ist die Gretchenfrage. Hier eine Orientierungshilfe:

Steuerbonus ist besser, wenn:

• Du eine kleinere Maßnahme durchführst (unter 15.000 €)
• Du keine Lust auf Bürokratie hast (der Steuerbonus ist einfacher zu beantragen)
• Dein Förderantrag abgelehnt wurde
• Du die Maßnahme bereits begonnen hast (beim Steuerbonus gibt es kein „vorher beantragen")
• Du keinen Energieberater beauftragen willst (für den Steuerbonus nicht zwingend nötig)

Förderung ist besser, wenn:

• Du eine große Maßnahme planst (ab 20.000 €)
• Du Anspruch auf hohe Boni hast (Einkommensbonus, Klimageschwindigkeitsbonus)
• Du das Geld sofort brauchst (Förderung wird zeitnah ausgezahlt, Steuerbonus erst über 3 Jahre)
• Du einen Sanierungskredit aufnimmst (Förderung reduziert die Kreditsumme sofort)

Faustformel

Bei einem Heizungstausch mit Anspruch auf Klimageschwindigkeitsbonus und Einkommensbonus (bis zu 70 % Förderung) ist die KfW-Förderung fast immer besser. Bei Fensteraustausch oder Dämmung ohne iSFP-Bonus (15 % Förderung) kann der Steuerbonus attraktiver sein.

So funktioniert die Beantragung

Das Schöne am Steuerbonus: Du musst keinen Antrag vor Beginn der Maßnahme stellen. Du brauchst:

Während der Maßnahme:

1. Achte darauf, dass ein Fachunternehmen die Arbeiten ausführt
2. Lass dir eine Bescheinigung nach amtlichem Muster ausstellen (dein Handwerker kennt das Formular)
3. Bezahle per Überweisung – Barzahlungen werden vom Finanzamt nicht anerkannt

Bei der Steuererklärung:

1. Trage die Aufwendungen in der Anlage Energetische Maßnahmen ein
2. Füge die Bescheinigung des Fachunternehmens bei
3. Das Finanzamt verteilt die Steuerermäßigung automatisch auf 3 Jahre

Tipp: Nutze eine Steuersoftware, die dich durch den Prozess führt. Die Anlage Energetische Maßnahmen ist relativ neu, und nicht jeder Steuerberater hat sie auf dem Schirm.

Häufige Fragen zum Steuerbonus

Kann ich den Steuerbonus auch als Ehepaar doppelt nutzen?

Nein. Der Höchstbetrag von 40.000 € gilt pro Objekt, nicht pro Person. Ehepartner teilen sich den Bonus.

Was, wenn meine Steuerschuld niedriger ist als der Bonus?

Der nicht ausgeschöpfte Teil verfällt leider. Der Steuerbonus kann deine Steuerschuld nur auf null reduzieren, aber nicht zu einer Erstattung führen. Wenn deine jährliche Steuerschuld sehr niedrig ist, kann die KfW-Förderung die bessere Wahl sein.

Kann ich verschiedene Maßnahmen über mehrere Jahre verteilen?

Ja, und das ist sogar eine clevere Strategie. Du kannst in jedem Jahr neue Maßnahmen steuerlich geltend machen – bis zum Gesamtlimit von 40.000 € pro Objekt.

Brauche ich einen Energieberater?

Für den reinen Steuerbonus nicht zwingend. Aber wenn du einen Energieeffizienz-Experten beauftragst, kannst du dessen Kosten ebenfalls zu 50 % steuerlich absetzen.

Kombination mit dem Sanierungsfahrplan

Auch wenn der Steuerbonus keinen Sanierungsfahrplan voraussetzt, ist ein iSFP trotzdem sinnvoll. Er zeigt dir die optimale Reihenfolge der Maßnahmen und hilft dir, das Maximum aus dem Steuerbonus herauszuholen – denn du kannst Maßnahmen strategisch über mehrere Jahre verteilen.

Fazit: Steuerbonus ist einfach und effektiv

Der Steuerbonus nach § 35c EStG ist eine unkomplizierte Möglichkeit, Sanierungskosten zu reduzieren – besonders für kleinere bis mittlere Maßnahmen. Kein Antrag vorab, keine Förderzusage abwarten, kein Energieberater zwingend nötig. Einfach sanieren lassen, Bescheinigung einsammeln und in die Steuererklärung eintragen.

Für große Sanierungsprojekte mit hohen Fördersätzen lohnt sich aber meist die KfW-Förderung mehr. Rechne beide Varianten durch, bevor du dich entscheidest.